Afwegingscriteria woningbouwinitiatieven

Icon

De woonvisie biedt ruimte voor nieuwe initiatieven, maar geeft ook duidelijke kaders mee. Dit betekent dat er een aantal uitgangspunten geldt bij het beoordelen van nieuwe initiatieven op het gebied van woningbouw, woningsplitsing en functiewijziging naar wonen. Daarnaast wegen wij nieuwe initiatieven integraal af aan de hand van een set afwegingscriteria. Tot slot gelden er voor het splitsen van een woning en initiatieven voor wonen en zorg aanvullende voorwaarden en afwegingscriteria. 

Hieronder leest u meer over de uitgangspunten, afwegingscriteria en voorwaarden.

We houden rekening met de verschillen tussen kernen en (buiten)gebieden en passen daar waar nodig maatwerk toe. Initiatieven die betrekking hebben op een van de vier kernen Hengelo, Steenderen, Vorden of Zelhem worden vier keer per jaar beoordeeld en tegen elkaar afgewogen. Deze integrale beoordeling vindt elk jaar begin december, maart, juni en september plaats. Voor overige initiatieven geldt dat ze worden behandeld en beoordeeld op volgorde van binnenkomst.

Wilt u een mantelzorgwoning realiseren? Dit kan vergunningsvrij. Kijk voor meer informatie op de pagina over mantelzorgwoningen

Uitgangspunten woonvisie

De volgende uitgangspunten uit de woonvisie zijn van toepassing.

  • Een initiatief dient invulling te geven aan een concrete aantoonbare woningbehoefte die niet in de huidige woningmarkt kan worden ingevuld. De behoefte moet daarom worden aangetoond op basis van:
    • Onderzoek (zoals Achterhoeks woonwensen- en leefbaarheidsonderzoek, huisvestingsopgave wonen en zorg of specifieke woonbehoefteonderzoeken per kern of doelgroep);
    • Lijst met namen van mensen met een concrete woonwens, die deze op korte termijn (binnen twee jaar) willen realiseren.
  • Het benutten van bestaand (leegstaand) vast­goed heeft de voorkeur. Hierbij gaat het zowel om functiewijziging als nieuwbouw na sloop.
  • We bouwen geen grootschalige nieuwe woonwijken, maar kiezen voor kleinschalige projecten die passen bij de identiteit, uitstraling en stedenbouwkundige structuur van de kern of het gebied.
  • Inbreiding (bouwen binnen bestaand ‘stedelijk’ gebied) gaat boven uitbreiding (bouwen buiten bestaand ‘stedelijk’ gebied).

Afwegingscriteria algemeen

Wij verlenen geen medewerking aan:

  • Omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning. In een recreatiewoning mag u niet permanent (vast) of tijdelijk wonen. Alleen in uitzonderingsgevallen mag u een recreatiewoning tijdelijk als hoofdwoonverblijf gebruiken. Hiervoor heeft u een vergunning nodig. Die vraagt u aan bij de gemeente.
  • Verplaatsing van bouwrechten binnen het perceel of naar een ander perceel. Bouwrechten zijn niet verplaatsbaar, tenzij er op beide locaties een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt wordt opgelost.
  • Nieuwbouw op een onbebouwde kavel in het buitengebied. Onder onbebouwde kavel wordt verstaan: een perceel waar nog geen bebouwing aanwezig is en een perceel waar volgens het bestemmingsplan geen woning gebouwd mag worden.

De gemeente beoordeelt uw initiatief tijdens stap 1 tot en met 3 aan de hand van de volgende afwegingscriteria.

Volkshuisvestelijke afweging

  • Voorziet het initiatief in huisvesting voor een of meerdere van de prioritaire doelgroepen?
    • Starters: jongeren tussen 18 en 35 jaar en jonge gezinnen tot 40 jaar, die niet eerder eigenaar van een woning zijn geweest.
    • Ouderen die graag de stap willen maken van koop naar huur of naar een kleinere, betaalbare en levensloopgeschikte koopwoning.
    • Huishoudens die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar relatief weinig mogelijkheden hebben op de koopmarkt (lagere middeninkomens).
    • Mensen in een kwetsbare positie, zoals mensen die zorg en ondersteuning nodig hebben.​
  • Voorziet het initiatief in huisvesting in een of meerdere van de prioritaire segmenten?
    • Betaalbare grondgebonden koopwoningen voor starters (< € 200.000,-)
    • Grondgebonden koopwoningen in het middeldure prijssegment, ten behoeve van de doorstroming (indicatief: € 200.000,- tot € 300.000,-)
    • Sociale huurwoningen (tot de liberalisatiegrens < € 720,42, prijspeil 2019)
    • Middeldure huurwoningen (indicatief: < €900,-)
    • Woonzorgaanbod (intramuraal/begeleid wonen)
  • Geeft het initiatief invulling aan een concrete aantoonbare woonbehoefte? Zijn de namen van mensen met een concrete woonwens bekend?
  • Is het initiatief een aanvulling (qua doelgroep, woningtype en prijssegment) op andere (bestaande) woningbouwinitiatieven in het gebied?

Ruimtelijke afweging

  • Is er sprake van een inbreidingslocatie? (Hiermee wordt bedoeld 'binnen bestaand 'stedelijk' gebied')
  • Doet het initiatief geen afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit, stedenbouwkundige en/of historische structuur van het betreffende perceel en de omgeving?
  • Is er een omgevingsdialoog gevoerd en zijn de uitkomsten hiervan positief?

Afweging duurzaamheid

  • Draagt het initiatief bij aan het realiseren van de gemeentelijke duurzaamheidsambities? (Denk aan: duurzame energieopwekking, nul op de meter, circulair bouwen etc.)

Integrale afweging

  • Draagt het initiatief bij aan een of meerdere van onderstaande aspecten?
    • Transformeren/benutten van bestaand (leegstaand) vastgoed
    • Versterken van de centrumgebieden
    • In stand houden van een monument of landgoed
    • Bieden van (mantel)zorg
    • Realiseren van een vernieuwende (collectieve) woonvorm (denk aan: hofjeswonen, tiny houses etc.)
    • Oplossen van een ruimtelijk en/of sociaal knelpunt

Voorwaarden woningsplitsing

Aan het splitsen van een woning zijn specifieke voorwaarden verbonden.

Als basis gelden bij woningsplitsing (binnen en buiten de bebouwde kom) standaard de volgende voorwaarden:

  • Er wordt voorzien in een concrete woonbehoefte. De aanvraag moet daarom door de huidige en toekomstige bewoners gezamenlijk worden ingediend bij de gemeente.
  • Voor iedere woning die (permanent) wordt toegevoegd aan de woningvoorraad, betaalt u een financiële bijdrage aan het Fonds Bovenwijks.

Daarnaast geldt nog een aantal specifieke voorwaarden, waarbij onderscheid is gemaakt tussen woningsplitsing buiten of binnen de bebouwde kom.

Woningsplitsing buiten de bebouwde kom

  1. Woningsplitsing beperkt zich tot het eenmalig creёren van één extra woning binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw, waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.
  2. Beide woningen hebben na splitsing een gezamenlijke maximale inhoud van 750 m³. Indien en voor zover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het initiatief een grotere inhoud heeft dan 750 m³, geldt de grotere inhoud als maximum.
  3. Elke woning heeft na splitsing recht op 100 m² aan bijgebouwen en het meerdere wordt gesloopt tenzij meer bij recht op grond van het bestemmingsplan is toegestaan. Indien sprake is van monumentale bijgebouwen vervalt het recht op 100 m² extra bijgebouwen.
  4. Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
  5. Woningsplitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- of leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
  6. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige landschappelijke inpassing; de initiatiefnemer dient hiertoe een door het bevoegd gezag goed te keuren inrichtingsplan te overleggen. Uitgangspunt hierbij is de 'één erf-gedachte'.
     

Woningsplitsing binnen de bebouwde kom

  1. Woningsplitsing beperkt zich tot het creëren van één of meer extra woningen binnen de bestaande contouren van een hoofdgebouw (geen vergroting van oppervlakte en bouwvolume), waar reeds een verblijfsobject met een woonfunctie aanwezig is.
  2. Na splitsing geldt voor de woningen een maximale oppervlakte van 150 m². Indien en voor zover het hoofdgebouw ten tijde van de tervisielegging van het ontwerp van het bestemmingsplan Stedelijk Gebied een grotere oppervlakte heeft dan 300 m², dan geldt na splitsing een minimale oppervlakte van 150 m² voor de woningen.
  3. Elke woning heeft na splitsing recht op maximaal 120 m² aan bijbehorende bouwwerken (bijgebouw, aan- en uitbouw) buiten het bouwvlak.
  4. Voor de woningen geldt een maximaal bebouwingspercentage, zoals is opgenomen in het bestemmingsplan Stedelijk Gebied. Na splitsing mag dit bij de woningen niet worden overschreden en het meerdere moet worden gesloopt.
  5. Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van een gemeentelijk of rijksmonument en eventuele (monumentale) bijgebouwen dienen gehandhaafd te blijven.
  6. Woningsplitsing mag niet leiden tot onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat en van de in de omgeving aanwezige functies en waarden.
  7. Er dient sprake te zijn van een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. In principe geldt dat de woningen na splitsing direct ontsloten moeten zijn op de openbare weg.
  8. De beleidsregel ‘Parkeernormen Bronckhorst’ is van toepassing. Parkeren moet op eigen terrein worden opgelost.

Afwegingscriteria wonen en zorg

Huisvestingsinitiatieven voor wonen en zorg worden aan de hand van de volgende stappen beoordeeld. Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen.

Stap 1: Kwalitatieve toetsing

  • Afzetbaarheid: sluit het initiatief kwalitatief aan bij de behoefte van de doelgroep?

  • Locatie: is de locatie geschikt voor het realiseren van woningen voor de doelgroep in relatie tot het aanbod in de kern/gemeente of regio?

  • Lokaal sociaal beleid: sluit het initiatief aan bij het lokaal sociaal beleid?

  • Financiële criteria

Stap 2: Kwantitatieve toetsing

  • Is er behoefte aan dit initiatief?

Stap 3: Juridische toetsing

  • Beoordeling of er juridische belemmeringen zijn: toets door planjurist van de gemeente

Goed om te weten

  • U kunt alleen een aanvraag indienen voor nieuwbouw, woningsplitsing of functiewijziging, wanneer u zelf eigenaar bent van het pand/perceel of de eigenaar een toestemmingsverklaring heeft ingevuld.
  • Wij nemen alleen compleet ingevulde intakeformulieren inclusief bijbehorende bijlage(n) in behandeling.
  • Een positieve beoordeling bij de intake betekent niet automatisch verlening van de vergunning. Bij de formele aanvraag is vigerend beleid en regelgeving van toepassing.
  • Voor iedere woning die (permanent) wordt toegevoegd aan de woningvoorraad, betaalt u een financiële bijdrage aan het Fonds Bovenwijks.
  • Als uw initiatief een positieve beoordeling krijgt, kunt u een aanvraag doen voor een omgevingsvergunning/bestemmingsplanherziening. Houdt u er rekening mee dat u na het verlenen van de vergunning twee jaar de tijd heeft om de woning(en) te realiseren.
  • Het afwegingskader kan op basis van nieuwe inzichten aangepast worden.